ارزیابی وضعیت مسکن در آلمان و نتایج قانون سرعت‌بخشی به ساخت‌وساز (Bau-Turbo)

بحران کمبود مسکن در آلمان و چالش‌های ساخت‌وساز

در حال حاضر کشور آلمان با کمبود شدید مسکن مواجه است و تعداد واحدهای مسکونی ساخته‌شده بسیار کمتر از حد نیاز جامعه است. دولت آلمان تلاش کرده است با تصویب و اجرای قوانینی از جمله قانون «سرعت‌بخشی به ساخت‌وساز» (Bau-Turbo) که از یک سال پیش به تصویب شورای فردرال رسیده، این بحران را مدیریت کند. با این حال، فعالان صنعت ساخت‌وساز و مدیران شرکت‌های ساختمانی معتقدند که با وجود اتخاذ این گام مثبت، هنوز بهبود ملموسی در بازار ایجاد نشده و سرمایه‌گذاران و مشتریان خصوصی همچنان تمایل زیادی به ورود به این حوزه نشان نمی‌دهند.

جزئیات قانون Bau-Turbo و اختیاری بودن آن برای شهرداری‌ها

قانون Bau-Turbo که نام رسمی آن «قانون تسریع در ساخت‌وساز مسکن و تأمین مسکن» است، با هدف تسهیل و سرعت‌بخشی به پروژه‌های مسکونی طراحی شده است. بر اساس این قانون، شهرداری‌ها موظف هستند طرح‌های ساخت‌وساز را ظرف مدت سه ماه بررسی کنند و در صورت عدم صدور تصمیم در این مهلت، پروژه به‌طور خودکار تاییدشده تلقی می‌شود. همچنین در این راستا، مقررات اداری آسان‌تر شده و تبدیل ساختمان‌های اداری و تجاری به مسکونی تسهیل یافته است. با این وجود، نقطه ضعف اصلی این قانون اختیاری بودن آن برای شهرداری‌ها است؛ امری که باعث شده هر منطقه تصمیم متفاوتی بگیرد و ناهماهنگی در روند برنامه‌ریزی‌ها ایجاد شود.

علت‌های اصلی افزایش سنگین هزینه‌های ساخت مسکن

یکی از دلایل اصلی رکود در ساخت مسکن، افزایش چشمگیر هزینه‌ها به دلیل مقررات سخت‌گیرانه و نیاز به ارائه مدارک متعدد به ادارات است. قیمت زمین نسبت به ۱۰ سال گذشته رشد سه برابری داشته و از متری ۱۰۰ یورو به ۳۰۰ یورو رسیده است. علاوه بر این، هزینه‌های مواد اولیه نظیر شن و ماسه به دلیل قوانین زیست‌محیطی و کاهش منایع استخراج، همراه با افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل، انرژی و مالیات CO2 رشد بالایی داشته‌اند. مجموع این عوامل سبب شده است که حتی افرادی با درآمدهای بالا نیز توانایی مالی کافی برای خرید یا ساخت خانه را نداشته باشند.

ارزیابی پیامدهای قانون پس از گذشت یک سال

اگرچه در طول یک سال گذشته مجوزهای ساخت‌وساز تا ۱۲ درصد افزایش یافته است، اما تحلیل‌گران این رویداد را بیشتر ناشی از پایین بودن نرخ بهره وام‌های ساخت‌وساز در نیمه اول سال می‌دانند. از سوی دیگر، بسیاری از پروژه‌های مجوزگرفته به دلیل هزینه‌های بالا یا عدم همکاری شهرداری‌ها در اجرای قانون اختیاری Bau-Turbo، هنوز وارد مرحله اجرا یا بهره‌برداری نشده‌اند. گزارش‌ها نشان می‌دهد که موفقیت‌های این قانون تنها به صورت موردی در شهرهایی مانند مونیخ و هامبورگ دیده شده و هنوز اثرات مثبت آن در سراسر آلمان فرگیر نشده است.

طرح ساخت‌وساز ساده‌تر (Gebäudetyp E) و چشم‌انداز آینده

دولت ائتلافی آلمان اخیراً پس از ۵ سال بحث و بررسی، بر سر لایحه‌ای تحت عنوان «Gebäudetyp E» به توافق رسیده است که هدف آن ساده‌تر و ارزان‌تر کردن ساخت‌وساز از طریق کاهش استانداردها (مانند تعداد استاندارد پریزها، ارتفاع سقف یا ضخامت عایق‌های صوتی) است. با این حال، تصمیم‌گیری درباره استثناها به ایالت‌ها واگذار شده که می‌تواند به استانداردهای متناقض منجر شود. کارشناسان بر این باورند که برای حل ریشه‌ای بحران مسکن، علاوه بر کاهش مقررات اداری، ارائه تسهیلات حمایتی بهتر و وام‌های کم‌بهره از سوی نهادهایی مانند بانک توسعه آلمان (KfW) به‌ویژه برای خانواده‌ها ضروری است.